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土地增值稅預的規定(房地產預繳土地增值稅申報)

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1、土地增值稅規范文件,分別有(包括但不限于):

土地增值稅預的規定(房地產預繳土地增值稅申報)

(1)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,國務院令[1993]第138號,1994年1月1日起施行;

(2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》,財法字[1995]第6號,1995年1月27日起施行。

注:目前國家還沒有頒布《土地增值稅法》,但是,作為財政部的2019年立法計劃之一,土地增值稅法有望落地,另外,《中華人民共和國土地增值稅法》(征求意見稿)已經發布。

2、預征土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

第十六條納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

一個大型房地產項目的運營時間比較長,從收到第一筆預售房款到交房,再到最后一套房賣出,一般要經歷比較長的時間,因此,一般情況下在收到預收款是就需預繳土地增值稅。預繳的土地增值稅=計稅依據*預征率

(1)計稅依據。土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

如:某房地產開發企業開發a項目(開工日期在2016年5月1日后),2017年7月銷售普通住宅預收房款1110萬元,根據當地的規定,土地增值稅預征率2%。則:

應預交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%=30萬元

土地增值稅預征的計征依據=1110-30=1080萬元

預交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

(2)預征率。預征率根據當地稅務局的規定執行,那本人所在的廣東省惠州市為例,除保障性住房外預征率統一為:普通住宅2%,其他3%(土地使用權轉讓按規定清算不適用預征);土地增值稅核定征收率統一為:普通住宅不低于5%,其他項目不低于6%。

(3)賬務處理(一般有兩種方法)

a.預繳時計入預付賬款,依據收入成本配比原則,結轉損益時再確認稅金及附加。

預繳時,

借:預付賬款-預付土地增值稅

貸:應交稅費-應交土地增值稅

確認收入時,

借:稅金及附加-土地增值稅

貸:預付賬款-預付土地增值稅

b.預繳時直接計入稅金及附加。

借:稅金及附加

貸:應交稅費-應交土地增值稅

借:應交稅費-應交土地增值稅

貸:銀行存款

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