土地增值稅的納稅人是誰（最新稅收地方留成比例）

土地增值稅

【解釋】土地增值稅是對“轉讓”“國有”土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

（一）土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人，是指“轉讓”國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

【相關鏈接】契稅的納稅人，是指在我國境內“承受”土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

【例題1·單選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是（）。

a.承租店鋪的張某

b.出讓國有土地使用權的某市政府

c.接受房屋捐贈的某學校

d.轉讓廠房的某企業

答案：d

解析：土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地土地使用權，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人；政府出讓土地行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）土地增值稅的征稅范圍

1.一般規定

（1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。

【相關鏈接】國有土地使用權“出讓”、土地使用權“轉讓”時，承受人均應繳納“契稅”。

（2）土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。

（3）土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅。

【提示】不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括：

（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為；

（2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。

【例題2.判斷題】房產出租，抵押等未轉讓房產產權，土地使用權的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。（）

a正確b錯誤

答案：a

解析：以繼承，贈與方式無償轉讓房地產的行為，以及房地產出租，抵押等未轉讓房產產權，土地使用權的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【例題3·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列行為中，應繳納土地增值稅的是（）。

a.公司與公司之間交換房產

b房地產公司為客戶代建房產

c.兼并企業從被兼并企業取得房產

d.雙方合作建房按照比例分配房產后轉讓

答案：ad

解析：公司之間互換房產應當征收土地增值稅，“個人之間”互換自有居住用房地產的，經稅務機關核實，可以免征增值稅；對于一方出土地，一方出租金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

2.征稅范圍的特殊規定

（1）企業改制重組

①一般企業整體改制、合并、分立，改制重組將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后、合并后、分立后的企業，暫不征收土地增值稅。

②房地產開發企業改制重組將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后、合并后、分立后的企業，征收土地增值稅。

（2）自用或出租

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。

【相關鏈接】房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

（3）房地產的交換

①房地產交換屬于土地增值稅的征稅范圍；

②對居民個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

【相關鏈接】交換房屋時，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

（4）合作建房

①雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

②建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

（5）房地產的抵押與抵債

①對于房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；

②如果抵押期滿以房地產抵債，發生房地產權屬轉移的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

【相關鏈接】土地、房屋權屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。以土地、房屋權屬抵債，視同發生權屬轉移，承受人應當繳納契稅.

（6）房地產的代建行為

代建行為對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

補充：房地產的重新評估

對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權人、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【提示】土地增值稅和契稅的征收情形都要求有“產權權屬變動”。土地增值稅還強調取得收入，而契稅不要求必須有“收入”。

【例題4·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。

a.某國家機關轉讓自用辦公樓

b.某工業企業以其不動產投資入股，所投資的企業為房地產開發企業

c.某房地產開發公司以其建造的商品房投資入股，所投資的企業為遠洋運輸企業

d.某商場應城市實施規劃，國家建設的需要而自行轉讓房地產

答案：abc

解析：選項a屬于土地增值稅的征稅范圍；以土地，房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資，聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營的，不免征土地增值稅；因城市實施規劃，國家建設的需要而搬遷，或自行轉讓房地產的，免征土地增值稅。