國有土地所有權(quán)可以抵押嗎（國有土地使用權(quán)抵押管理辦法）

土地和土地上的建筑物本身是不可分割的整體，離開土地的房屋是空中樓閣，而撇開土地上的建筑物單談土地也是不完整的。土地和土地上的建筑物的關(guān)系可謂是房依地建，地為房在。從建筑形態(tài)上兩者是相互依存不可分割的。

但是從法律上來講，土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)之間是不是也是不可分割的呢？首先說說我們國家的土地性質(zhì)問題，我們是社會主義國家，我們的土地所有權(quán)要么是國家所有，要么是集體所有，個(gè)人是不能私自享有土地所有權(quán)的。所以咱們房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)是相分離的，但卻與土地的使用權(quán)有機(jī)結(jié)合。雖然房屋的所有權(quán)人不能享有土地的所有權(quán)，但卻必須享有土地的使用權(quán)，也就形成了，我國房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合的制度安排和權(quán)利格局。

那么房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間是否可以分開呢？根據(jù)我國物權(quán)法第182條之規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。從這個(gè)規(guī)定不難看出，我國法律鼓勵(lì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸于同一個(gè)人的情況。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同歸于一個(gè)人可以避免行使兩個(gè)不同主體分別行使權(quán)利時(shí)造成糾紛和混亂。其次從物的利用效率來看，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同歸于一個(gè)人可以提高的物的利用效力。如果主體不統(tǒng)一，將會限制房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。必須應(yīng)當(dāng)看到?jīng)]有地上建筑物的所有權(quán)的土地使用權(quán)不是完整的土地使用權(quán)，而沒有地基的房租是不可能存在的。所以說主體統(tǒng)一可以避免糾紛，提高物的利用效力。

?可是大千世界無奇不有，商業(yè)流通領(lǐng)域更是瞬息萬變，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)不是同一主體的行為也是很常見的。根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定，土地使用權(quán)抵押的，土地上新增的建筑物不在抵押范圍內(nèi)。同時(shí)法律又規(guī)定了，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可以一并就該土地上新增的建筑物一并拍賣但是該建筑物拍賣的價(jià)款不在土地抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍內(nèi)。所以從該條也不難看出，對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)不一致的情況，法律也不是一棍子打死的。

從鼓勵(lì)交易的角度出發(fā)，只要交易主體知道房地的權(quán)屬主體不一致而且也同意進(jìn)行交易，法律就應(yīng)當(dāng)尊重雙方的意思，而不能判令該行為無效。而且，我們應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)實(shí)生活中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的時(shí)候已經(jīng)將土地抵押給銀行，事后又將房屋賣給業(yè)主，一個(gè)事后房地就不統(tǒng)一，這種現(xiàn)象是大量存在的，不能因?yàn)榉康貧w屬不統(tǒng)一，就認(rèn)定行為無效。法官裁判時(shí)更應(yīng)當(dāng)從鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)考慮。

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