物業(yè)管理費包括哪些方面的費用（必知物業(yè)管理費計算方法）

小區(qū)路燈照明

隨著業(yè)主維權意識的增強，越來越多的業(yè)主開始關注自己所交物業(yè)費用的去向以及構成。其中，一項公共能耗費讓不少業(yè)主起了疑，這項收費到底是什么名目？

質(zhì)疑：

交了物業(yè)費，再交“公共能耗費”

是否屬于重復收費？

家住江灣明發(fā)城的鄭女士反映，近期收到物業(yè)發(fā)來的交付通知，里面要求業(yè)主在房屋交付時預交一年的物業(yè)費、公共能耗費以及電梯運行費。鄭女士疑惑，交了物業(yè)費為何還要交公共能耗費？公共能耗費又到底是什么費用？

其實，很多業(yè)主都有類似的疑惑。家住綠地上方公館三期的林姓業(yè)主也表示，之前交房時，物業(yè)給出了繳費清單，其中“物業(yè)費1183.2元”、“設備費626.4元”、“公共能耗費300元”......該業(yè)主表示，物業(yè)費就是物業(yè)對小區(qū)各項設施設備的維護管理費用，那么公共能耗費完全應該包含在物業(yè)費里，為何還要單獨收取，這是不是重復收費？

釋疑：

公共能耗費與物業(yè)費相互獨立

可收取需單獨列賬

就業(yè)主們的疑惑，市物價局回應，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中，物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用，這也就是業(yè)主們所說的物業(yè)費。而公共能耗費是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務企業(yè)負責代收代交的費用，屬于代辦服務費。

市物價局工作人員強調(diào)，公共能耗費之類的代辦服務費，物業(yè)公司可以收取，但是需要單獨列賬，合理分攤，并向業(yè)主公示。

三點追問：

1、公共能耗費怎么定？

通過走訪，記者了解到每個小區(qū)的公共能耗費的收費標準并不一樣，比如，北區(qū)光輝歲月小區(qū)公共能耗費每年每戶300元，天順花園小區(qū)每年每戶50元，佳家花園每年每戶100元，陽光美第小區(qū)每年每戶120元，還有一些老小區(qū)每年每戶只有48元，那么這項費用到底是怎么制定的呢？為此，記者采訪了市物業(yè)管理中心的工作人員。

該工作人員告訴記者，根據(jù)2009年市物價局出臺的《揚州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》，代收代辦收費實行市場調(diào)節(jié)價。所以，公共能耗費應由業(yè)委會和物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)實際情況協(xié)商制定，實行前期物業(yè)服務或是沒有業(yè)委會的小區(qū)，公共能耗費則由物業(yè)公司進行測算，然后按實分攤。該工作人員解釋：“每個小區(qū)的規(guī)模不同，景觀燈、噴泉等設施設備的配備情況也不同，產(chǎn)生的公共能耗費自然不一樣”。

2、多出來的公共能耗費怎么處理？

有業(yè)主提出，物業(yè)公司會提前收取一年的公共能耗費，然而一年運行下來，預交費用與實際費用總會產(chǎn)生差距，多了少了又該如何處理？

市物業(yè)管理中心的工作人員表示，公共能耗費原則上應該多退少補，但在實際生活中，為操作方便，大部分小區(qū)剩余的公共能耗費多用于抵充下一年的費用。同時，根據(jù)《揚州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》的相關精神，如果上年的公共能源費沒有用完，物業(yè)公司下一年應該考慮降低標準收取，按實分攤。

3、空置房還用交公共能耗費嗎？

采訪中，也有業(yè)主表示，如果自己不住在小區(qū)，那么公共能耗費是否可以不用交？

對此，市物業(yè)管理中心的工作人員給出了否定的答案。他表示，根據(jù)《揚州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個月以上的物業(yè)，業(yè)主應事前告知物業(yè)服務企業(yè)，可按規(guī)定標準的百分之七十交納物業(yè)服務費、電梯運行費和公共能耗費。所以，空置房業(yè)主也需要交納公共能耗費，不過可以有一定的優(yōu)惠。

知識普及：物業(yè)費包含什么？

公共能耗費與物業(yè)費為兩個不同的收費項目，那么物業(yè)費又包含什么呢？市物業(yè)管理中心的工作人員告訴記者，物業(yè)費是物業(yè)公司的服務成本，包含：1、物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)服務共用部位、共用設施設備的日常維護保養(yǎng)費用；3、物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用；6、物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；8、經(jīng)業(yè)主同意的物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用和其他費用；9、合理利潤；10法定稅費。其中，就合理利潤部分，普通住宅物業(yè)最高不超過8%。