物業(yè)管理費(fèi)包括哪些方面的費(fèi)用（必知物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算方法）

小區(qū)路燈照明

隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，越來(lái)越多的業(yè)主開始關(guān)注自己所交物業(yè)費(fèi)用的去向以及構(gòu)成。其中，一項(xiàng)公共能耗費(fèi)讓不少業(yè)主起了疑，這項(xiàng)收費(fèi)到底是什么名目？

質(zhì)疑：

交了物業(yè)費(fèi)，再交“公共能耗費(fèi)”

是否屬于重復(fù)收費(fèi)？

家住江灣明發(fā)城的鄭女士反映，近期收到物業(yè)發(fā)來(lái)的交付通知，里面要求業(yè)主在房屋交付時(shí)預(yù)交一年的物業(yè)費(fèi)、公共能耗費(fèi)以及電梯運(yùn)行費(fèi)。鄭女士疑惑，交了物業(yè)費(fèi)為何還要交公共能耗費(fèi)？公共能耗費(fèi)又到底是什么費(fèi)用？

其實(shí)，很多業(yè)主都有類似的疑惑。家住綠地上方公館三期的林姓業(yè)主也表示，之前交房時(shí)，物業(yè)給出了繳費(fèi)清單，其中“物業(yè)費(fèi)1183.2元”、“設(shè)備費(fèi)626.4元”、“公共能耗費(fèi)300元”......該業(yè)主表示，物業(yè)費(fèi)就是物業(yè)對(duì)小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理費(fèi)用，那么公共能耗費(fèi)完全應(yīng)該包含在物業(yè)費(fèi)里，為何還要單獨(dú)收取，這是不是重復(fù)收費(fèi)？

釋疑：

公共能耗費(fèi)與物業(yè)費(fèi)相互獨(dú)立

可收取需單獨(dú)列賬

就業(yè)主們的疑惑，市物價(jià)局回應(yīng)，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。其中，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用，這也就是業(yè)主們所說的物業(yè)費(fèi)。而公共能耗費(fèi)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費(fèi)用，屬于代辦服務(wù)費(fèi)。

市物價(jià)局工作人員強(qiáng)調(diào)，公共能耗費(fèi)之類的代辦服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司可以收取，但是需要單獨(dú)列賬，合理分?jǐn)偅⑾驑I(yè)主公示。

三點(diǎn)追問：

1、公共能耗費(fèi)怎么定？

通過走訪，記者了解到每個(gè)小區(qū)的公共能耗費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，比如，北區(qū)光輝歲月小區(qū)公共能耗費(fèi)每年每戶300元，天順花園小區(qū)每年每戶50元，佳家花園每年每戶100元，陽(yáng)光美第小區(qū)每年每戶120元，還有一些老小區(qū)每年每戶只有48元，那么這項(xiàng)費(fèi)用到底是怎么制定的呢？為此，記者采訪了市物業(yè)管理中心的工作人員。

該工作人員告訴記者，根據(jù)2009年市物價(jià)局出臺(tái)的《揚(yáng)州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，代收代辦收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。所以，公共能耗費(fèi)應(yīng)由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況協(xié)商制定，實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)或是沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，公共能耗費(fèi)則由物業(yè)公司進(jìn)行測(cè)算，然后按實(shí)分?jǐn)偂Ｔ摴ぷ魅藛T解釋：“每個(gè)小區(qū)的規(guī)模不同，景觀燈、噴泉等設(shè)施設(shè)備的配備情況也不同，產(chǎn)生的公共能耗費(fèi)自然不一樣”。

2、多出來(lái)的公共能耗費(fèi)怎么處理？

有業(yè)主提出，物業(yè)公司會(huì)提前收取一年的公共能耗費(fèi)，然而一年運(yùn)行下來(lái)，預(yù)交費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用總會(huì)產(chǎn)生差距，多了少了又該如何處理？

市物業(yè)管理中心的工作人員表示，公共能耗費(fèi)原則上應(yīng)該多退少補(bǔ)，但在實(shí)際生活中，為操作方便，大部分小區(qū)剩余的公共能耗費(fèi)多用于抵充下一年的費(fèi)用。同時(shí)，根據(jù)《揚(yáng)州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)精神，如果上年的公共能源費(fèi)沒有用完，物業(yè)公司下一年應(yīng)該考慮降低標(biāo)準(zhǔn)收取，按實(shí)分?jǐn)偂?/p>

3、空置房還用交公共能耗費(fèi)嗎？

采訪中，也有業(yè)主表示，如果自己不住在小區(qū)，那么公共能耗費(fèi)是否可以不用交？

對(duì)此，市物業(yè)管理中心的工作人員給出了否定的答案。他表示，根據(jù)《揚(yáng)州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個(gè)月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)和公共能耗費(fèi)。所以，空置房業(yè)主也需要交納公共能耗費(fèi)，不過可以有一定的優(yōu)惠。

知識(shí)普及：物業(yè)費(fèi)包含什么？

公共能耗費(fèi)與物業(yè)費(fèi)為兩個(gè)不同的收費(fèi)項(xiàng)目，那么物業(yè)費(fèi)又包含什么呢？市物業(yè)管理中心的工作人員告訴記者，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的服務(wù)成本，包含：1、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)服務(wù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；8、經(jīng)業(yè)主同意的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用和其他費(fèi)用；9、合理利潤(rùn)；10法定稅費(fèi)。其中，就合理利潤(rùn)部分，普通住宅物業(yè)最高不超過8%。